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转售资产增厚利润,“去地产化”五年泛海控股面临质变

www.tenimizer.com2019-10-10

  2019 标准排名官号

  作者:李霞

  

  在“住房不炒”的大环境下,不少房企纷纷通过转型来为业绩助力,而泛海控股(.SZ)无疑是转型大军中的领头者。

  2014年初,泛海控股提出战略转型,便走上了由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”的综合性上市公司转型之路。公司“去地产化”历经5年多风雨,转型期间有诸多痛点,不过从2019年半年业绩来看转型效果初显,金融收入逐渐成为泛海控股的主要业绩来源。

  8月28日,泛海控股发布2019年半年报。数据显示,报告期内公司实现营收51.7亿,其中金融业务占比约80%。具体来看,在主营业务构成中,房地产业务实现营收10.48亿元,同比减少8.13%;保险行业贡献营收19.93亿元,同比增长15.85%;证券业务贡献营收14.16亿元,同比增长147.11%。

  转型初见成效

  

  2014年初,泛海控股提出战略转型,由传统的房地产公司转型成为涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

  泛海控股方面介绍,此次转型既是“去地产化”的过程,但在转型过程中也依靠地产这一传统主业为其提供支撑。自2017以来的严苛外部环境,使泛海地产和金融业务一度遇到不小的困难,尤其是资金周转速度降低、流动性不足,对公司战略转型的深层推进造成阻碍。

  2018年4月12日,泛海控股公告称,鉴于继续推进重大资产重组的有关条件尚不成熟,公司决定终止筹划本次重组。

  不过,从2019年的中期财务报表显示,公司“去地产化”转型效果初见成效,金融收入逐渐成为泛海控股的主要业绩来源,营收占比达八成。

  2019年第一季度,泛海控股金融业务收入占比就已提升至75.74%,为公司贡献大部分利润,而房地产开发业务收入占比下降至18.43%。其中,主要得益于民生证券的营收和利润在2019年一季度大幅增加,营业收入和净利润分别为8.66亿元和2.08亿元,分别同比增长173.14%和354.96%。

  毛利率方面,2019年上半年泛海控股毛利率为39.65%,较2018年50.43%下降10.78个百分点。

  利润主要依靠非经常性损益

  

  半年业绩显示,泛海控股报告期内实现营业总收入51.7亿元,同比增长1.60%;实现归属于上市公司股东的净利润17.37亿元,同比增长30.28%。从数据来看,今年上半年泛海控股总营收和净利润双双实现增长,但仔细研读报表营利双增的主要原因是公司出售资产所致。

  今年1月,泛海控股为有效地缓解公司的现金流压力,其实际控制人卢志强将公司的上海董家渡项目、北京泛海国际居住区相关项目以总价125.53亿元出售给融创中国(.HK)。据悉,该笔资金通过现金交易的方式将以50%、30%和20%的付款节奏回笼。

  得益于上述转让收益,泛海控股总营收和净利润双双上升。数据显示,助力泛海控股净利润上涨的非经常性损益金额主要来自处置非流动资产,即出让上海公司股权取得的收益26.75亿元。

  值得注意的是,泛海控股归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损2.24亿元,同比减少190.63%。换言之,如果扣除上海公司转让收益,泛海控股上半年处于亏损状态。

  对此,标普也指出,随着泛海控股将旗下上海和北京项目的出售,未来合约销售将主要依赖泛海控股在武汉的项目。金融服务业务板块将可能小幅增长,收入和现金流将不足以支持公司偿还债务。

  从公司营运能力来看,2015年至2019年上半年,泛海控股的存货/平均预收账款指标变化波动较大,其中在2017年达最高值34.38,此后持续下降,2018年下降至21.54,2019年上半年该指标降至7.17。泛海控股的去化压力依然较大。

  考查公司营运能力的另一指标是预收账款周转率,用来衡量公司预收账款结转收入的速度。2019年上半年公司预收账款周转率仅为0.14,较2018年1.16下降了87.93%。

  净负债率下降4成,偿债能力承压重

  

  通过转让项目与融创房地产达成的一笔125亿元的交易,使得公司有息负债大幅下降。截至6月末,公司有息负债为756.52亿元,较去年底的1102.51亿元减少345.99亿元,降幅高达31.38%。也正因此,泛海控股净负债率由年初335.49%下降至上半年末的196.95%,下降幅度高达四成,不过仍处行业高位。而且,截至6月末,公司调整后的资产负债率为81.46%,较年初减少4.67个百分点,该指标同样处于行业高位。

  不过,上述两项负债指标在上半年均出现较大幅度下降,也显示了泛海控股去杠杆的决心。

  

  截至上半年末,泛海控股短期借款为164.98亿元、一年内到期的非流动负债为144.27亿元,合计为309.25亿元,公司货币资金为199.38亿元,尚不够覆盖公司的短期债务。

  报告期内,泛海控股经营性现金流了也不尽如人意。半年报显示,除投资活动产生的现金流量净额为54.04亿元,同比增长174.19%外,泛海控股经营活动产生的现金流量净额为15.37亿元,同比减少63.16%;筹资活动产生的现金流量净额下降至-54.11亿元。

  上半年,泛海控股调整后的速动比率由年初的0.56上升至0.98,虽有较大幅度上升,但依然低于行业标准值“1”。另外,公司调整后的现金比率也由年初的0.14上升至0.19。

  反映长期偿债能力指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”,泛海控股2019年该项指标数值为0.54,较2018年末0.65下降近两成。而且从近几年情况来看,公司长期偿债能力一直处于下降趋势,已由2015年最高值0.80降至2019年上半年最低值0.54。

  

  作者:李霞

  

  在“住房不炒”的大环境下,不少房企纷纷通过转型来为业绩助力,而泛海控股(.SZ)无疑是转型大军中的领头者。

  2014年初,泛海控股提出战略转型,便走上了由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”的综合性上市公司转型之路。公司“去地产化”历经5年多风雨,转型期间有诸多痛点,不过从2019年半年业绩来看转型效果初显,金融收入逐渐成为泛海控股的主要业绩来源。

  8月28日,泛海控股发布2019年半年报。数据显示,报告期内公司实现营收51.7亿,其中金融业务占比约80%。具体来看,在主营业务构成中,房地产业务实现营收10.48亿元,同比减少8.13%;保险行业贡献营收19.93亿元,同比增长15.85%;证券业务贡献营收14.16亿元,同比增长147.11%。

  转型初见成效

  

  2014年初,泛海控股提出战略转型,由传统的房地产公司转型成为涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

  泛海控股方面介绍,此次转型既是“去地产化”的过程,但在转型过程中也依靠地产这一传统主业为其提供支撑。自2017以来的严苛外部环境,使泛海地产和金融业务一度遇到不小的困难,尤其是资金周转速度降低、流动性不足,对公司战略转型的深层推进造成阻碍。

  2018年4月12日,泛海控股公告称,鉴于继续推进重大资产重组的有关条件尚不成熟,公司决定终止筹划本次重组。

  不过,从2019年的中期财务报表显示,公司“去地产化”转型效果初见成效,金融收入逐渐成为泛海控股的主要业绩来源,营收占比达八成。

  2019年第一季度,泛海控股金融业务收入占比就已提升至75.74%,为公司贡献大部分利润,而房地产开发业务收入占比下降至18.43%。其中,主要得益于民生证券的营收和利润在2019年一季度大幅增加,营业收入和净利润分别为8.66亿元和2.08亿元,分别同比增长173.14%和354.96%。

  毛利率方面,2019年上半年泛海控股毛利率为39.65%,较2018年50.43%下降10.78个百分点。

  利润主要依靠非经常性损益

  

  半年业绩显示,泛海控股报告期内实现营业总收入51.7亿元,同比增长1.60%;实现归属于上市公司股东的净利润17.37亿元,同比增长30.28%。从数据来看,今年上半年泛海控股总营收和净利润双双实现增长,但仔细研读报表营利双增的主要原因是公司出售资产所致。

  今年1月,泛海控股为有效地缓解公司的现金流压力,其实际控制人卢志强将公司的上海董家渡项目、北京泛海国际居住区相关项目以总价125.53亿元出售给融创中国(.HK)。据悉,该笔资金通过现金交易的方式将以50%、30%和20%的付款节奏回笼。

  得益于上述转让收益,泛海控股总营收和净利润双双上升。数据显示,助力泛海控股净利润上涨的非经常性损益金额主要来自处置非流动资产,即出让上海公司股权取得的收益26.75亿元。

  值得注意的是,泛海控股归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损2.24亿元,同比减少190.63%。换言之,如果扣除上海公司转让收益,泛海控股上半年处于亏损状态。

  对此,标普也指出,随着泛海控股将旗下上海和北京项目的出售,未来合约销售将主要依赖泛海控股在武汉的项目。金融服务业务板块将可能小幅增长,收入和现金流将不足以支持公司偿还债务。

  从公司营运能力来看,2015年至2019年上半年,泛海控股的存货/平均预收账款指标变化波动较大,其中在2017年达最高值34.38,此后持续下降,2018年下降至21.54,2019年上半年该指标降至7.17。泛海控股的去化压力依然较大。

  考查公司营运能力的另一指标是预收账款周转率,用来衡量公司预收账款结转收入的速度。2019年上半年公司预收账款周转率仅为0.14,较2018年1.16下降了87.93%。

  净负债率下降4成,偿债能力承压重

  

  通过转让项目与融创房地产达成的一笔125亿元的交易,使得公司有息负债大幅下降。截至6月末,公司有息负债为756.52亿元,较去年底的1102.51亿元减少345.99亿元,降幅高达31.38%。也正因此,泛海控股净负债率由年初335.49%下降至上半年末的196.95%,下降幅度高达四成,不过仍处行业高位。而且,截至6月末,公司调整后的资产负债率为81.46%,较年初减少4.67个百分点,该指标同样处于行业高位。

  不过,上述两项负债指标在上半年均出现较大幅度下降,也显示了泛海控股去杠杆的决心。

  

  截至上半年末,泛海控股短期借款为164.98亿元、一年内到期的非流动负债为144.27亿元,合计为309.25亿元,公司货币资金为199.38亿元,尚不够覆盖公司的短期债务。

  报告期内,泛海控股经营性现金流了也不尽如人意。半年报显示,除投资活动产生的现金流量净额为54.04亿元,同比增长174.19%外,泛海控股经营活动产生的现金流量净额为15.37亿元,同比减少63.16%;筹资活动产生的现金流量净额下降至-54.11亿元。

  上半年,泛海控股调整后的速动比率由年初的0.56上升至0.98,虽有较大幅度上升,但依然低于行业标准值“1”。另外,公司调整后的现金比率也由年初的0.14上升至0.19。

  反映长期偿债能力指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”,泛海控股2019年该项指标数值为0.54,较2018年末0.65下降近两成。而且从近几年情况来看,公司长期偿债能力一直处于下降趋势,已由2015年最高值0.80降至2019年上半年最低值0.54。

  

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